Ve stejném domě, téměř stejný byt, o patro výše, o 750 000 Kč levnější.
Na první pohled by se mohlo zdát, že kupující automaticky zvolí levnější nabídku. Jenže prodej nemovitosti není jen o čísle v inzerátu. Rozhoduje i to, jak byt působí, jak je připravený, jakou má prezentaci a kolik relevantních zájemců se k němu vůbec dostane.
Právě to se ukázalo při prodeji bytu 3+kk v Rezidenci Zahálka v Praze 4 – Modřanech.
Náš byt se prodal za 14 500 000 Kč. Kupce jsme našli za pouhý 1 měsíc.
A to i přesto, že se ve stejném domě nabízel velmi podobný byt o 750 000 Kč levněji.
Do nabídky jsme 18. února 2025 spustili prodej bytu 3+kk v ulici Mezi Vodami v Praze 4 – Modřanech.
Šlo o světlý, nadstandardně provedený a vybavený byt v novostavbě Rezidence Zahálka.
Základní parametry byly silné:
Na papíře tedy šlo o byt, který měl co nabídnout.
Jenže v takové cenové hladině už nestačí jen dobré parametry. Kupující porovnávají. Sledují další nabídky v lokalitě, dívají se na podobné byty a velmi rychle si vytvářejí první dojem.
A tady vznikl zásadní rozdíl.
Ve stejném domě, o patro výše, se nabízel téměř stejný byt o 750 000 Kč levněji.
Pro prodávajícího je to nepříjemná situace. Kupující má velmi jednoduchý argument:
„Proč bych měl platit víc, když je podobný byt ve stejném domě levnější?“
Pokud by náš byt působil podobně nebo slaběji, vyšší cenu by bylo velmi těžké obhájit. V takové chvíli začne kupující řešit hlavně cenu. A když se začne rozhodovat pouze podle ceny, prodávající ztrácí vyjednávací pozici.
Jenže konkurenční nabídka měla zásadní slabiny.
Podle našeho srovnání měla nekvalitní fotografie, video vytvořené pouze z fotek, žádné skutečné dronové záběry, místo nich záběry z 3D Google map, žádný homestaging a bez viditelné práce se sociálními sítěmi.
To je přesně ten rozdíl, který na první pohled nemusí prodávající vnímat jako zásadní. Ale kupující ho vnímá okamžitě.
Když se byt za více než 14 milionů korun prezentuje nekvalitně, nevzniká jen estetický problém.
Vzniká obchodní problém.
Kupující si z fotek a videa vytvoří první dojem během několika sekund. Pokud nabídka nepůsobí dobře, část lidí ji vůbec nerozklikne. Další si ji sice otevřou, ale nevytvoří si k ní dostatečně silný vztah. A ti, kteří přijdou na prohlídku, mohou od začátku hledat důvody, proč by cena měla být nižší.
Slabá prezentace často neukáže nemovitost takovou, jaká skutečně je. Ukáže její horší verzi.
A u dražšího bytu to může majitele stát stovky tisíc korun.
U našeho bytu jsme nechtěli čekat, jestli se někdo ozve z realitních portálů. Cílem bylo připravit byt tak, aby měl od začátku silnou pozici.
Nešlo o to byt „přikrášlit“. Šlo o to ukázat jeho hodnotu tak, aby ji kupující pochopil hned.
Většina nábytku už v bytě byla, ale bylo potřeba interiér doladit doplňky.
Tohle je důležitý detail.
Homestaging není jen o tom přidat polštáře a vázu. U prodeje pomáhá tomu, aby prostor působil útulněji, sjednoceněji a aby si kupující dokázal lépe představit vlastní život v bytě.
U bytu s terasou, výhledem a vyšší cenou prodává nejen dispozice, ale i pocit. Kupující musí mít důvod si říct: „Tady bych chtěl bydlet.“
A právě s tím homestaging pomáhá.
Další částí byla prezentace.
Připravili jsme:
Profesionální prezentace má u podobného bytu několik funkcí.
Ukáže světlo, prostor, výhledy, terasu, návaznost místností a celkovou atmosféru. Zároveň vytváří důvěru. Nabídka působí seriózněji, hodnotněji a odpovídá cenové hladině, ve které se byt prodává.
U bytu za 14,5 milionu korun není kvalitní prezentace bonus. Je to základ, pokud chce prodávající cenu obhájit.
Třetím zásadním rozdílem byla propagace.
Kromě realitních serverů jsme spustili placenou cílenou reklamní kampaň na Facebooku, Instagramu a YouTube.
Výsledky kampaně:
Tohle je důležité hlavně proto, že realitní portály oslovují především lidi, kteří aktivně hledají. Sociální sítě dokážou nabídku dostat i k lidem, kteří zrovna každý den neprocházejí inzerci, ale správně odprezentovaný byt je může zaujmout.
A čím více relevantních lidí nabídku uvidí, tím lepší šanci má prodávající na silnou poptávku a lepší vyjednávací pozici.
Výsledkem byl prodej za 14 500 000 Kč.
Kupce se podařilo najít za 1 měsíc.
A hlavně: byt se prodal o 750 000 Kč dráž než téměř stejná konkurenční nabídka ve stejném domě.
To neznamená, že za výsledkem stál jen jeden faktor. U každého prodeje hraje roli stav trhu, konkrétní kupující, financování, načasování i celková nabídka v lokalitě.
Ale tento případ velmi dobře ukazuje jednu věc:
Pokud má nemovitost silný první dojem, profesionální prezentaci a aktivní marketing, může si lépe obhájit cenu i proti levnější konkurenci.
Ve stejné rezidenci jsme později prodávali další velmi podobný byt.
Do nabídky jsme ho spustili 22. srpna 2025. Opět šlo o byt 3+kk o ploše 80 m², s terasou 37 m², sklepem, garážovým stáním, vybavením a výhledem na golf, zeleň a Vltavu.
Použili jsme stejnou logiku:
Výsledek?
Druhý byt se prodal za 15 100 000 Kč.
Opět za přibližně 1 měsíc v nabídce.
V jednom domě jsme tak během roku prodali dva velmi podobné byty:
Druhý byt tedy dopadl ještě o 600 000 Kč výše.
To je pro nás důležité hlavně proto, že nejde jen o jeden povedený prodej. Stejný princip se v tomto domě potvrdil opakovaně.
Majitelé se často dívají hlavně na cenu.
To je pochopitelné. Cena je vidět nejvíc.
Jenže samotná cena nerozhoduje o všem. Rozhoduje i to, jak byt vstoupí na trh. Jak působí na první pohled. Kolik lidí zaujme. Jestli prezentace odpovídá hodnotě nemovitosti. A jestli marketing vytvoří dostatečnou poptávku.
U podobných bytů může slabší prezentace způsobit, že se z nemovitosti stane zaměnitelná nabídka. Pak kupující porovnává hlavně cenu.
Silná prezentace naopak pomáhá ukázat rozdíl. Pomáhá kupujícímu pochopit hodnotu. A prodávajícímu dává lepší pozici při jednání.
Právě proto u prodeje řešíme přípravu, homestaging, fotografie, video, sociální sítě i cílenou reklamu. Ne proto, aby nabídka vypadala hezky. Ale proto, aby měla větší šanci vytvořit silnou poptávku a lepší výsledek pro prodávajícího.
Tento případ z Modřan ukazuje, že levnější nabídka ve stejném domě nemusí automaticky vyhrát.
Pokud je byt lépe připravený, lépe odprezentovaný a aktivně propagovaný, může působit hodnotněji a získat silnější pozornost trhu.
V našem případě se podařilo prodat byt za 14 500 000 Kč, tedy o 750 000 Kč dráž než podobná konkurenční nabídka ve stejném domě.
Později jsme ve stejné rezidenci prodali další velmi podobný byt za 15 100 000 Kč.
Pro prodávajícího z toho plyne jednoduché ponaučení: špatná prezentace může stát peníze. Dobře připravený prodej naopak pomáhá cenu obhájit.
Pošlete nám základní informace nebo odkaz na současný inzerát. Podíváme se na cenu, konkurenci, prezentaci i možnosti marketingu a řekneme vám, kde vidíme největší potenciál.
Chcete se dozvědět více?
Vyplňte formulář a my Vás budeme kontaktovat.
