Rodinný dům v Bašti se před naším převzetím prodával více než rok. Nebyl to dům, o který by nebyl žádný zájem. Podle informací proběhlo přibližně 15 prohlídek. Problém byl v tom, že žádná z nich nevedla k úspěšnému prodeji.
Na první pohled by se mohlo zdát, že když nemovitost rok leží na trhu, musí být hlavní problém v ceně. Jenže v tomto případě jsme to tak nevnímali.
Dům měl dobrou dispozici 5+kk, celkovou plochu 143 m², garáž, krytou terasu, bazén a zahradu se vzrostlými stromy. Ležel v Bašti, tedy v obci několik minut severně od Prahy, která se dlouhodobě rozvíjí a je pro rodinné bydlení zajímavá.
Potenciál tam byl. Jen nebyl dostatečně vidět.
Původní prezentace podle nás neukazovala dům v jeho nejlepší podobě. Nabídka stála jen na fotografiích a 3D prohlídce. Chybělo video, silnější příběh, sociální sítě a aktivní propagace.
Největší problém ale byl jinde.
Dům byl prázdný.
A právě u tohoto typu domu to hrálo zásadní roli. Prázdné místnosti často působí menší, studenější a hůř se v nich odhaduje skutečné měřítko. Kupující pak nevidí potenciál prostoru, ale spíš přemýšlí, jestli se jim tam vůbec vejde postel, stůl nebo dětský pokoj.
To se ukazovalo i na reakcích z prohlídek. Nikdo si neřekl ani o slevu. Lidé měli pocit, že je dům malý. Přitom podle zkušenosti s tímto typem domu v Bašti jsme věděli, že problém není v samotné velikosti. Problém byl v tom, jak prostor působil.
Nešli jsme cestou velké rekonstrukce. To by u tohoto domu nedávalo smysl. Cílem bylo odstranit slabiny, které zbytečně kazily první dojem, a ukázat dům tak, aby kupující rychleji pochopil jeho využití.
V obývacím pokoji jsme odstranili výraznou stěnu s tapetou, která mohla část zájemců zbytečně odradit. Prostor se vymaloval na bílo, aby působil světleji a čistěji.
Poté přišel na řadu homestaging. Vybavili jsme obývací pokoj, doplnili nábytek a doplňky a v patře jsme jednotlivým pokojům dali konkrétní funkci. Vznikla například pracovna, ložnice a dětský pokoj.
To byl důležitý moment. Pokoje, které předtím působily malé a prázdné, najednou dávaly smysl. Kupující už neviděl jen prázdnou místnost, ale konkrétní využití.
Zahrada měla dobrý základ. Byla útulná, se vzrostlými stromy a keři, nabízela soukromí, krytou terasu, bazén a závlahu. Chyběl ale trávník.
Majitelé původní trávník odstranili, protože nebyl v dobrém stavu, a plánovali položit nový. To už ale před stěhováním nestihli.
Nový trávník jsme nedělali, protože by to už bylo mimo rozumný rozpočet přípravy. Místo toho jsme vytvořili vizualizace, které ukázaly, jak může zahrada po dokončení vypadat.
To je podle nás férovější a praktičtější řešení. Neskrývat slabinu, ale ukázat potenciál.
Jakmile byl dům připravený, vytvořili jsme novou prezentaci. Profesionální fotografie, video prohlídku a krátké video ve formátu Reels pro sociální sítě.
Nabídku jsme samozřejmě zveřejnili i na realitních portálech, ale nespoléhali jsme jen na ně. Spustili jsme také cílené kampaně na Facebooku, Instagramu a YouTube, aby se dům dostal i k lidem, kteří zrovna každý den neprocházejí realitní servery.
U podobného domu je důležité dostat kupujícího do situace, kdy si dokáže představit běžný život: snídani na terase, děti v pokojích, práci z domova, léto u bazénu. To samotné parametry v inzerátu neudělají.
Inzerát nabídky si můžete prohlédnout zde: Prodej domu 5+kk - 143 m², garáž, bazén, pozemek 510 m², Bašť - okr. Praha-východ
Výchozí cena po našem převzetí byla 15 000 000 Kč. Prodej se ale zkomplikoval tím, že se v téměř stejnou dobu začal v sousedství nabízet velmi podobný dům za 13 500 000 Kč.
To výrazně ovlivnilo vyjednávací pozici. Kupující měli přímé srovnání a rozdíl v ceně byl na první pohled velký.
Přesto se podařilo uskutečnit 14 prohlídek a za necelé 3 měsíce podepsat rezervaci za 14 200 000 Kč.
Téměř sousední dům se prodal za 13 500 000 Kč. Tento dům jsme rezervovali o 700 000 Kč výše.
Samozřejmě se dá diskutovat, do jaké míry hrálo roli načasování, konkrétní kupující nebo situace na trhu. Ale podobné výsledky se neopakují náhodou. Když se nemovitost správně připraví, odprezentuje a dostane mezi relevantní zájemce, prodávající má silnější pozici než při pasivním čekání na poptávku.
K tomuto prodeji vznikl také vlog ze zákulisí příprav. Není to prodejní video pro kupující, ale praktická ukázka toho, co všechno se může před spuštěním nabídky řešit — od úprav interiéru přes homestaging až po výslednou prezentaci.
Když se dům delší dobu nedaří prodat, neznamená to automaticky, že je špatný nebo neprodejný. Někdy je problém v tom, že kupující nevidí jeho skutečný potenciál.
U tohoto domu se spojilo několik věcí: prázdný interiér, slabší prezentace, chybějící aktivní marketing a zahrada, která nebyla dokončená do ideální podoby. Každá z těchto věcí sama o sobě nemusí prodej zastavit. Dohromady ale dokážou oslabit první dojem natolik, že kupující začne pochybovat nebo tlačit na cenu.
Právě proto má smysl před prodejem řešit nejen cenu, ale i to, jak nemovitost na trhu působí.
Dobře připravený dům nezaručuje zázrak. Ale může výrazně změnit to, kolik lidí zaujme, jak budou vnímat jeho hodnotu a jak silnou pozici bude mít prodávající při jednání.
Rádi se podíváme na jeho potenciál, současnou prezentaci i cenovou strategii a řekneme vám, co by podle nás dávalo smysl změnit. Stačí nám poslat základní informace nebo odkaz na současný inzerát.
Chcete se dozvědět více?
Vyplňte formulář a my Vás budeme kontaktovat.
