„Co když najdu nové bydlení, ale svou nemovitost nestihnu prodat?“ Přesně to řešili všichni účastníci tohoto obchodu. Majitelka domu v Újezdě nad Zbečnem mohla přijít o rezervovaný dům i zálohu. Dva vážní zájemci zase nemohli bezpečně koupit, dokud neprodají vlastní nemovitost. Naším úkolem proto nebylo jen najít kupujícího, ale propojit prodeje, financování, smlouvy a předání tak, aby vše navazovalo a rizika zůstala pod kontrolou.
Na první pohled šlo o standardní prodej rodinného domu. Ve skutečnosti jsme od začátku neřešili jednu transakci, ale časově navázaný řetězec. Majitelka měla koupi nového domu zarezervovanou pouze do konce srpna. Kdyby se prodej protáhl, mohla přijít o nemovitost, kterou si vybrala, i o rezervační zálohu.
Zakázku jsme převzali 22. dubna. Nestačilo tedy najít kupujícího „někdy během léta“. Bylo potřeba počítat zpětně s rezervací, financováním, přípravou smluv, úschovou, katastrem, předáním i rezervou na komplikace. Pro prodávajícího, který zároveň kupuje další nemovitost, je právě tato návaznost často důležitější než samotný termín zveřejnění inzerátu.
Dům se před převzetím nabízel za 11 990 000 Kč. Jeho prezentace ale nevystihovala to, co na něm bylo nejsilnější: klidné prostředí Křivoklátska, velkou zahradu, venkovní zázemí a atmosféru místa. Problém proto nebyl jen v ceně. Trh především neviděl dost důvodů, proč by měl dům vnímat jako výjimečnou nabídku.
Po převzetí jsme cenu nesnížili. Naopak jsme ji zvýšili na 12 490 000 Kč a současně kompletně změnili způsob, jakým se dům prezentoval. U rodinného domu totiž nestačí vyjmenovat dispozici 4+kk, užitnou plochu 144 m² a pozemek 1 352 m². Kupující musí pochopit, jak se mu na místě bude žít, jak využije zahradu a proč má smysl do lokality přijet na prohlídku.
Vznikly nové fotografie, videoprohlídka, krátké video ve formátu Reels pro sociální sítě a aktivní marketing. Nabídku jsme spustili 29. dubna. Dne 8. května proběhly dvě prohlídky a 11. května třetí. Během prvních 12 dnů jsme tak měli dva zájemce, kteří chtěli dům koupit. Rychlost přitom nevznikla slevou: dům se nakonec prodal za plných 12 490 000 Kč, tedy o půl milionu korun nad předchozí nabídkovou cenou.
Výsledek prvních prohlídek vypadal velmi dobře. Jenže oba vážní zájemci měli stejný problém. První potřeboval prodat byt v Praze, druhý rodinný dům v Bubovicích. Bez vlastního prodeje neměli jistotu, že budou schopni nákup domu bezpečně financovat.
Ani jeden proto nechtěl podepsat běžnou rezervační smlouvu a riskovat ztrátu rezervačního poplatku, pokud by se jeho nemovitost včas neprodala. To jsme chápali. Zároveň jsme ale nemohli zastavit nabídku domu a pouze čekat, která situace se vyřeší. Majitelka měla pevný termín a potřebovala zachovat možnost prodat i jinému kupujícímu.
Dům v Újezdě proto zůstal aktivně v nabídce. Současně jsme převzali prodej bytu v Šenácké ulici v Praze a domu v Bubovicích. U obou nemovitostí jsme z vlastních prostředků zaplatili kompletní prezentaci a marketing v řádu vyšších desítek tisíc korun na každou zakázku, přestože jsme neměli jistotu, že se některý z navazujících obchodů dokončí.
Pokud by mezitím dům v Újezdě koupil jiný zájemce, původní kupující mohli prodej své nemovitosti zastavit a vynaložené náklady by zůstaly na nás. Pro majitelku domu to ale znamenalo více reálných cest k výsledku. Nespoléhali jsme na jediného kupujícího a jediný scénář.
Byt v Šenácké jsme spustili 24. května. Dům v Bubovicích následoval 30. května. V tu chvíli začal závod o to, která z obou nemovitostí najde kupujícího dříve a umožní svým majitelům pokračovat v koupi domu v Újezdě.
Pražský byt 3+kk v Hodkovičkách měl podlahovou plochu 89,2 m², vlastní zahradu o výměře přibližně 107 m², garážové stání a sklep. Majitelé potřebovali, aby jim po odečtení provize ideálně zůstalo alespoň 16 milionů korun. Byli připraveni jednat i o nižší částce, ale pod tuto hranici by pro ně koupě domu dávala podstatně menší smysl.
Nejsilnější hodnotou bytu nebyla pouze plocha nebo technický standard novostavby. Byla to vzrostlá zahrada přístupná přímo z bytu, která měnila způsob každodenního bydlení. Před natáčením jsme udělali drobný staging, připravili profesionální fotografie, videoprohlídku, reels a placenou propagaci na sociálních sítích. Nabídkovou cenu jsme stanovili na 16 990 000 Kč.
Dne 14. června, tedy 21 dní po spuštění nabídky, se byt rezervoval za plných 16 990 000 Kč. Po odečtení provize majitelům zůstalo více než požadovaných 16 milionů korun a mohli bezpečně pokračovat v koupi domu v Újezdě.
Prodej domu v Bubovicích mezitím pokračuje a jeho majitelé hledají jinou nemovitost.
U podobných výsledků se někdy všechno zjednoduší na větu „udělali jsme profesionální fotky“. Jenže jednotlivé části prezentace mají rozdílnou funkci a teprve dohromady vytvářejí silný start nabídky.
Kupující nejdříve neporovnává technickou dokumentaci. Porovnává titulní fotografie a první dojem. U domu jsme proto potřebovali ukázat prostor, zahradu a klid místa. U bytu zase propojení interiéru se soukromou zelení. Pokud fotografie hlavní přednost schovají, nemovitost může na portálu působit slabší, než ve skutečnosti je.
Videoprohlídka ukáže návaznost místností, měřítko zahrady, okolí a celkový pocit z nemovitosti. U domu v přírodě i bytu se zahradou jsou to právě tyto souvislosti, které často rozhodnou, zda si zájemce domluví osobní návštěvu. Video nemá nahrazovat prohlídku. Má přivést lépe motivovaného člověka, který už chápe hlavní hodnotu nabídky.
Krátké video má jiný úkol než klasická videoprohlídka. Neříká všechno. Vytáhne nejsilnější moment, vytvoří emoci a přivede člověka k detailu nabídky. Díky tomu lze nemovitost představit i lidem, kteří by dlouhou videoprohlídku sami aktivně nehledali.
Realitní portály zůstávají důležitým kanálem, protože oslovují aktivně hledající kupující. Sociální sítě jejich práci rozšiřují. Dokážou nabídku dostat také k lidem, kteří právě neprocházejí inzerci každý den, ale konkrétní dům nebo byt je může přimět ke změně bydlení. Nejde o náhodné zveřejnění příspěvku. Jde o cílenou distribuci dobře připraveného obsahu.
Samotné video ani reklama prodej nezaručí. Když se ale spojí správná cena, jasně pojmenované přednosti, profesionální vizuální obsah, aktivní propagace a rychlá práce s poptávkou, prodávající získává lepší šanci vytvořit zájem v době, kdy je nabídka pro trh nová. Právě to pomáhá chránit cenu a snižovat tlak na slevu.
Dne 14. června se ve stejný den rezervoval byt v Šenácké i dům v Újezdě nad Zbečnem. Majitelé bytu získali jistotu, že mají kupujícího za cenu, která jim umožní pokračovat. Majitelka domu získala konkrétního kupujícího a reálnou cestu, jak dokončit vlastní koupi do konce srpna.
Tím ale nebylo hotovo. U navazujících obchodů nestačí spojit prodávajícího s kupujícím. Každé zdržení v bance, smlouvách, úschově nebo na straně další kupované nemovitosti se může přenést do celého řetězce. A právě po rezervaci se ukázalo, proč musí mít někdo kontrolu nad procesem jako celkem.
Už při převzetí domu jsme zjistili, že pergola konstrukčně spojená s domem není řádně zachycena v dostupné dokumentaci ani v katastrální mapě. Zájemci o tom věděli od prvních prohlídek. Původně se zdálo, že bude stačit doplnění pasportu, stavební úřad ale následně určil, že je potřeba celé dodatečné povolení.
Začalo nové zaměření, příprava dokumentace, konzultace s úřadem a práce na podkladech pro zápis. Odbornou část řeší externí firma s naší součinností. Proces bude ještě pokračovat, ale podmínky jsme smluvně nastavili tak, aby mohl prodej bezpečně proběhnout a kupující přesně věděli, co se řeší. Pro prodávajícího je zásadní, aby podobný problém nebyl zatajený, ale současně zbytečně nezablokoval celou transakci.
Další komplikace vznikla u financování bytu v Šenácké. V zástavní smlouvě připravené bankou chybělo garážové stání. Přestože se problém předtím konzultoval a upravila se úvěrová smlouva, při podpisu jsme společně s kupujícím zjistili, že zástavní dokumentace stále opravená není.
Pokud by se chybná smlouva podala na katastr, banka by mohla při čerpání zjistit nesoulad a peníze neuvolnit. Dokumenty se proto musely připravit a podepsat znovu. Proces se zdržel přibližně o týden. Další týden přidalo pravidlo bankovní úschovy, kterou nebylo možné podepsat na základě plné moci. V transakci, kde jsou termíny navázané na dovolené, čerpání a další koupi, přitom rozhoduje každý získaný nebo ztracený den.
Kupní smlouva k bytu se podepsala 26. června, úschova 3. července a návrh na vklad se podával přibližně 10. července. Přesné plánování od začátku vytvořilo časovou rezervu a včasné odhalení chyby zabránilo tomu, aby zdržení ohrozilo srpnový termín.
Naše práce nekončila u nemovitostí, které jsme prodávali. Průběžně jsme komunikovali také s makléřem domu, který si majitelka kupovala, aby všichni věděli o návaznosti a případném zdržení. Zajistili jsme pro ni úschovu, byli jsme přítomni u podpisu a zařídili ověření podpisů.
To je pro klienta praktický rozdíl mezi předáním kontaktu na kupujícího a skutečným řízením obchodu. Nemusel sám přenášet informace mezi několika makléři, bankami a právními dokumenty. Měli jsme přehled o tom, co musí proběhnout, v jakém pořadí a kde vzniká riziko pro další krok.
Dne 29. srpna převzala majitelka svůj nový dům. Dům v Újezdě nad Zbečnem se předával 31. srpna a byt v Šenácké 1. září. Peníze byly bezpečně uložené v úschovách a už jen dobíhaly poslední zápisy na katastru.
Podařilo se tak dodržet termín, ochránit majitelku před ztrátou zálohy a současně neobětovat cenu rychlosti. Výsledek nevznikl jedním inzerátem. Vznikl propojením prezentace, marketingu, investice do dvou navazujících prodejů a kontroly celého procesu až do předání.
Když nabídka nedokáže ukázat skutečnou hodnotu nemovitosti, automatickým řešením nemusí být sleva. U domu v Újezdě jsme cenu zvýšili o 500 000 Kč a prodali za plnou částku. Vyšší cena ale musela být podložena kvalitní prezentací a způsobem, jakým dům vstoupil na trh.
Zájemce, který nejdříve potřebuje prodat vlastní byt nebo dům, představuje riziko. Pokud ale někdo jeho prodej aktivně převezme, připraví silnou prezentaci a uhlídá návaznost, může se z komplikované situace stát uskutečnitelný obchod.
Fotografie, video, reels, staging a placená propagace něco stojí. V tomto případě jsme nesli náklady na dvě další nemovitosti, aniž bychom měli jistotu, že se obchody dokončí. Pro prodávajícího je podstatné vědět, zda makléř pouze slibuje marketing, nebo je ochotný do výsledku vložit vlastní peníze a nést část rizika.
Rezervační smlouva není konec prodeje. Teprve potom přicházejí banky, zástavy, úschovy, katastr, dokumentace stavby, termíny čerpání a předání. Pokud na sobě závisí více transakcí, drobná chyba v jedné smlouvě může ohrozit celý řetězec.
Dobrý makléř nemá pouze najít kupujícího. Má vytvořit podmínky pro silnou cenu, předvídat rizika a udržet obchod pohromadě až do chvíle, kdy jsou nemovitosti skutečně předané.
U navazujícího prodeje je potřeba správně nastavit cenu, termíny, prezentaci, financování i smluvní podmínky ještě před zveřejněním nabídky. Pošlete nám základní informace o prodávané a kupované nemovitosti. Podíváme se na návaznosti a řekneme vám, jaký postup by dával smysl, aby se minimalizovalo riziko a vytvořily se co nejlepší podmínky pro prodej.
Chcete se dozvědět více?
Vyplňte formulář a my Vás budeme kontaktovat.
